箱根温泉箱根湯本温泉の人気温泉・ホテル・宿泊施設の紹介
<<08 * 09/1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 * 10>>
スポンサードリンク
格付けの変更に関するお知らせ
そいえばレジコマもやられてましたね。去年。
ムーディーズによる格下げ...これに追従するようにR&Iも後追いで格下げしたおかげで、レジコマの投資口価格下落が無意味に誘引された感があります。
ケネディクスリートも今後同じサイクルに入るかもしれないので、警戒レベルをアップすることにします。
ケネディクスリートはA3→Baa1。
これと同じ格は、同時に格下げされたジャパン・ホテル・アンド・リゾートです。ココもA3→Baa1。
格下げ原因は、ムーディーズの発表の原文（ログインが必要なのでリンク張れない。各自ムーディーズのサイトで参照よろ）によると、「メインスポンサーが新興の独立系不動産会社であることが影響を及ぼす可能性がある」となってます。
独立系不動産会社が親だとみんなダメなのかい？
ただ、一つ読んで気になったのは、2009年7月に40億円で物件取得する契約があるらしい。新規の物件取得があるとなると、確かに不安要因ではあります。コミットメントラインをすでに使い切っているのは知ってたが、物件取得がこの先あるとなると余計にネガティブかも。
んなもんいつ契約したんだいつ？
ケネディクスリートの発表分には、それについてまったく触れられていない。
なんか、格下げをうけたリリースでみなとみらいアーバンタワーには触れなかった日レジを想起させるところがないでもない。（触れられたくない意向と受け取らざるを得ない）
となるとほじくりたくなるのがヒトの性というヤツで、どの物件を取得する気なのか過去のIRをひっくり返して探してみた。
これかな？
資産の取得（土地の取得及び建物売買契約の締結）に関するお知らせ（仮称：栄4 丁目事務所ビル）
うわっ。
これって...名古屋！？
悪いときに悪い場所の物件を取得するもんだ。しかも土地建物あわせて83億もだして...
名古屋のオフィスビルか。
確かに、栄は名古屋の中心部ですけどね。今の名古屋のオフィスビルの空室率がひどいことを考えると、テナントが順調に入るかどうかかなりクエスチョンですよ？
とりあえず1年間は賃料保証があるようですので、それまでの間に必死こいてテナントを見つけなければなりません。最近の名古屋の新築オフィスビルの空室率は、このあたりを参考にどうぞ。32.5%...うーむしかし運が悪い。
事務所部分の保証賃料は18,000円/坪。
あーなんかこの数字見てオラ嫌な予感がしてきたぞ...すごく嫌な。
気になってしょうがないので検証してみる。
賃貸可能面積が6,923.02?。
内訳は店舗部分が125.24坪。
事務所部分が1,968.91坪。
保証賃料は店舗部分は35,000円/坪月×125.24坪＝4,383,400（円/月）
同じく事務所部分は18,000円/坪月×1,968.91坪＝35,440,380（円/月）
あわせて、39,823,780（円/月）
つまり年間賃料は38,823,780円/月×12ヶ月＝465,885,360円/年
一方、さっきの取得時のIR資料を見てみる。7ページの鑑定資料です。
こっちでは、可能総収入が542,232,396円/年になってます。
やっぱり...
保証賃料よりも16.4%高い賃料を想定した鑑定価格なのです。
つまり、オフィスの坪単価に直すと、21,000円/坪月くらいを不動産鑑定の前提にしているわけですよ。はい。
それでも、実際にそれだけ賃料取れる見込みがあればいいですよ？
そこで、三鬼商事のレポートに戻っていただきたい。
三鬼商事のレポートでは新築ビルの平均賃料は13,829円/坪。一番高かった2006年でも16,950円/坪月。もちろん立地はよいのだろうが、21,000円/坪月はあまりにも高すぎるんじゃない？ココ一年間の新築ビル成約賃料の上限例を引っ張り出してきて鑑定したみたいです。しかもこれ今年3月の鑑定ですよ？
新築ビルは空室ばかり。名古屋はトヨタの業績悪化で景気も悪い...
これじゃ、2年目以降賃料保証が切れた後、保証賃料の水準すら維持できない可能性が高いんじゃないかという気がしますよ。はい。すごく。
この物件を鑑定上のNOI利回りで4.6%で取得するのか。
これは泣ける...あまりにもひどい。
ちなみに、保証賃料でNOI利回りを算出してみます。
実際には保証賃料すら維持できないという気がすごくするけど。
可能総収入：465,885,360
空室損失相当額：24,691,924（5.3%）
総収益：441,193,436（可能総収入−空室損失相当額）
総費用：131,022,379（鑑定書から）
NOI：310,171,057（総収益−総費用）
NOI利回り：3.73%（NOI÷取得価額）
まープロの方には好立地でお買い得な物件なのかもしらんがオレのような単なるオタクにはこの物件を取得する経済的意味が理解できまへん。
これは、単に取得した時期、つまり運が悪いという話じゃないな。
これじゃあんまりだ。
どっちかというと、ムーディーズにBaa1に格下げされたこと以上に、この名古屋の新築オフィスビルを土地建物あわせて83億で取得するという事実のほうが問題のレベルが大きいと思えます。わたしには。
箱根温泉の予約なら
格付けの変更に関するお知らせ
そいえばレジコマもやられてましたね。去年。
ムーディーズによる格下げ...これに追従するようにR&Iも後追いで格下げしたおかげで、レジコマの投資口価格下落が無意味に誘引された感があります。
ケネディクスリートも今後同じサイクルに入るかもしれないので、警戒レベルをアップすることにします。
ケネディクスリートはA3→Baa1。
これと同じ格は、同時に格下げされたジャパン・ホテル・アンド・リゾートです。ココもA3→Baa1。
格下げ原因は、ムーディーズの発表の原文（ログインが必要なのでリンク張れない。各自ムーディーズのサイトで参照よろ）によると、「メインスポンサーが新興の独立系不動産会社であることが影響を及ぼす可能性がある」となってます。
独立系不動産会社が親だとみんなダメなのかい？
ただ、一つ読んで気になったのは、2009年7月に40億円で物件取得する契約があるらしい。新規の物件取得があるとなると、確かに不安要因ではあります。コミットメントラインをすでに使い切っているのは知ってたが、物件取得がこの先あるとなると余計にネガティブかも。
んなもんいつ契約したんだいつ？
ケネディクスリートの発表分には、それについてまったく触れられていない。
なんか、格下げをうけたリリースでみなとみらいアーバンタワーには触れなかった日レジを想起させるところがないでもない。（触れられたくない意向と受け取らざるを得ない）
となるとほじくりたくなるのがヒトの性というヤツで、どの物件を取得する気なのか過去のIRをひっくり返して探してみた。
これかな？
資産の取得（土地の取得及び建物売買契約の締結）に関するお知らせ（仮称：栄4 丁目事務所ビル）
うわっ。
これって...名古屋！？
悪いときに悪い場所の物件を取得するもんだ。しかも土地建物あわせて83億もだして...
名古屋のオフィスビルか。
確かに、栄は名古屋の中心部ですけどね。今の名古屋のオフィスビルの空室率がひどいことを考えると、テナントが順調に入るかどうかかなりクエスチョンですよ？
とりあえず1年間は賃料保証があるようですので、それまでの間に必死こいてテナントを見つけなければなりません。最近の名古屋の新築オフィスビルの空室率は、このあたりを参考にどうぞ。32.5%...うーむしかし運が悪い。
事務所部分の保証賃料は18,000円/坪。
あーなんかこの数字見てオラ嫌な予感がしてきたぞ...すごく嫌な。
気になってしょうがないので検証してみる。
賃貸可能面積が6,923.02?。
内訳は店舗部分が125.24坪。
事務所部分が1,968.91坪。
保証賃料は店舗部分は35,000円/坪月×125.24坪＝4,383,400（円/月）
同じく事務所部分は18,000円/坪月×1,968.91坪＝35,440,380（円/月）
あわせて、39,823,780（円/月）
つまり年間賃料は38,823,780円/月×12ヶ月＝465,885,360円/年
一方、さっきの取得時のIR資料を見てみる。7ページの鑑定資料です。
こっちでは、可能総収入が542,232,396円/年になってます。
やっぱり...
保証賃料よりも16.4%高い賃料を想定した鑑定価格なのです。
つまり、オフィスの坪単価に直すと、21,000円/坪月くらいを不動産鑑定の前提にしているわけですよ。はい。
それでも、実際にそれだけ賃料取れる見込みがあればいいですよ？
そこで、三鬼商事のレポートに戻っていただきたい。
三鬼商事のレポートでは新築ビルの平均賃料は13,829円/坪。一番高かった2006年でも16,950円/坪月。もちろん立地はよいのだろうが、21,000円/坪月はあまりにも高すぎるんじゃない？ココ一年間の新築ビル成約賃料の上限例を引っ張り出してきて鑑定したみたいです。しかもこれ今年3月の鑑定ですよ？
新築ビルは空室ばかり。名古屋はトヨタの業績悪化で景気も悪い...
これじゃ、2年目以降賃料保証が切れた後、保証賃料の水準すら維持できない可能性が高いんじゃないかという気がしますよ。はい。すごく。
この物件を鑑定上のNOI利回りで4.6%で取得するのか。
これは泣ける...あまりにもひどい。
ちなみに、保証賃料でNOI利回りを算出してみます。
実際には保証賃料すら維持できないという気がすごくするけど。
可能総収入：465,885,360
空室損失相当額：24,691,924（5.3%）
総収益：441,193,436（可能総収入−空室損失相当額）
総費用：131,022,379（鑑定書から）
NOI：310,171,057（総収益−総費用）
NOI利回り：3.73%（NOI÷取得価額）
まープロの方には好立地でお買い得な物件なのかもしらんがオレのような単なるオタクにはこの物件を取得する経済的意味が理解できまへん。
これは、単に取得した時期、つまり運が悪いという話じゃないな。
これじゃあんまりだ。
どっちかというと、ムーディーズにBaa1に格下げされたこと以上に、この名古屋の新築オフィスビルを土地建物あわせて83億で取得するという事実のほうが問題のレベルが大きいと思えます。わたしには。
箱根温泉の予約なら
PR
